|
|
|
Товарищества собственников жилья. Вопросы и ответы Недомолвки депутатов Государственной Думы
Уважаемая газета "Дважды два" славного города Апатиты! Недомолвки видных интелигентов? - В программе "Квартирные мошенники" депутат Хованская сказала следующее: "Самое главное заключается в том, что тот, кто не приватизирует квартиры, лишаются возможности участвовать и ипотеке. Они могут владеть квартирой, при условии внесения квартплаты, разумеется, только до их смерти. После смерти квартира полностью отходит государству" и дети остаются ни с чем. Так ли это? - Действительно, тот, кто не приватизировал квартиру лишается прав распоряжаться ею, в том числе в качество первоначального капитала для залогового (ипотечного) строительства с целью расширения жилья или получения новой квартиры. Но самая главная ложь ли недоговорки заключаются в том, что квартира полностью перейдет не государству, - тут хоть какие-то гарантии, что дело не будет форсировано, - она перейдет под контроль частному домовладельцу. В чём же дело? Странно, что Хованская умалчивает о том, что неприватизированная квартира, если законы не изменятся, уже 1 марта 2006 года перейдет под управление частной "управляющей организации". Что это означает? Предлагаю вспомнить, что было в аналогичных случаях с предприятиями десять лет тому назад: квартира постепенно будет передана или продана "частнику". Скорее всего, как было после акционирования предприятий, дом перейдет в собственность какому-нибудь родственнику главы администрации, а вовсе никакому ни государству! Государства теперь нет: остались акулы олигархи, глубоко озабоченные тем, как изъять Вашу последнюю собственность - квартиры и многоквартирные дома у вас. Изобрести механизм поручено депутатам, известным предпринимателям, например, Мартину Шакууму и другим. Правила передачи наших домов и квартир в управление, записанные в ЖК и законах таковы, что все многоквартирные дома россиян присвоят себе нынешние чиновники и олигархи. Если реализовать подготовленные ими законы, то мы попадем в феодальное государство и будем отброшены на 200 лет назад... Вопрос: Могут ли собственники помещений в доме, в котором нет квартир создать товарищество собственников жилья? Ответ: не могут. ТСЖ создаются в многоквартирных домах, в которых имеются жилые помещения. Подоплека вопроса заключается на самом деле в другом. Дело в том, что земельный участок под многоквартирным домом передается в общую долевую собственность всех собственников помещений (как жилых, так и нежилых) в соответствии с Земельным и Жилищным кодексами бесплатно. Остальные собственники недвижимости обязаны до 01.01.2007 либо выкупить (в Москве стоимость выкупаемого под зданием земельного участка составит от 20 до 100% его кадастровой стоимости) либо взять в аренду земельный участок, на котором находится его собственность, по ставкам которые тоже будут рассчитываться от кадастровой стоимости земельного участка. Все желающие знать, как получить земельный участок под коммерческой недвижимостью в Москве в собственность практически бесплатно, обращайтесь в ассоциацию. Вопрос: Мы являемся управляющей
компанией закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, в
настоящее время рассматриваем возможность инвестиций в один проект. Вопрос: Каким документом должно быть закреплено право ТСЖ «Х» на земельный участок, передаваемый ООО «А» в ТСЖ. ТСЖ создано в декабре 2004 года. Ответ: До вступления в силу
нового жилищного кодекса РФ (время указанное Вами как дата создания ТСЖ)
в соответствии со ст. 47 ФЗ "О товариществах собственников жилья"
застройщик был вправе построить дом с целью создания кондоминиума
(Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий
земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое
здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части,
предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в
собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов
Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) -
частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а
остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой
собственности). В соответствии со ст. 48 ФЗ "О ТСЖ" застройщик был
вправе для целей последующего управления кондоминиумом создать ТСЖ. В
соответствии с п.2 ст. 47 этого закона право собственности на недвижимое
имущество вновь создаваемого кондоминиума (в состав которого входит
земельный участок) возникало с момента государственной регистрации
кондоминиума, что было возможно, разумеется, после постройки
имущественного комплекса, т.е. дома. Согласно п.3 ст. 8 Закона общее
имущество в кондоминиуме не подлежало отчуждению отдельно от права
собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме, а
государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения
(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в
кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией
неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее
имущество (п. 2 ст. 23 ФЗ "О ТСЖ"). Таким образом до 01.03.05,
документами подтверждающими подтверждающими права на земельный участок в
кондоминиуме должны были быть: свидетельство подтверждающее внесение
записи в ЕГРПО о регистрации права общей долевой собственности
домовладельцев на общее имущество в кондоминиуме и свидетельство о
регистрации права собственности в ЕГРПО на помещение в этом кондоминиуме
(квартиру напр.). На практике учреждения юстиции регистрацией
кондоминиума как единого имущественного комплекса и сделок с ними не
занимались ввиду того что данная обязанность не соответствовала ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с
ними". Поэтому не удивительно, что застройщик умудрился зарегистрировать
право собственности на земельный участок на себя. Непосредственно у ТСЖ
прав на имущество в кондоминиуме в принципе возникнуть не могло. Вопрос: Вправе ли ТСЖ выступать контрагентом по инвестиционному договору на стадии строительства? Ответ: А в каком качестве в инвестиционном договоре выступает ТСЖ? Заказчиком строительства? Вообще, ТСЖ - некоммерческая организация, созданная для управления общим имуществом многоквартирного дома, в вашем случае дома еще нет; поэтому вам подходит больше другая организиционно-правовая форма: жилищный-строительный кооператив. Для этого ТСЖ на стадии строительства необходимо преобразовать в ЖСК, а после строительства дома, заказчиком которого станет ЖСК, и после того, как все паи в кооперативе будут выплачены его членами, а квартиры передут в их собственность, кооператив придется опять преобразовать в ТСЖ, на этот раз для управления общим имуществом. Вопрос: В каком минимальном количестве дольщиков можно создать товарищество собственников жилья в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию, и как это сделать? Заказчиком строительства является ЖСК. Ответ: В вашем случае управление многоквартирным домом уже осуществляется ЖСК. По мере оплаты паевого взноса всеми членами кооператива и приобретения ими в собственность квартир, ЖСК можно будет преобразовать в ТСЖ. Хотя, если вы уже стали собственником помещений в многоквартирном доме, а другие члены ЖСК еще не полностью оплатили паевой взнос за квартиру, вы вправе осуществлять все права собственника помещений в многоквартирном доме, предусмотренные гл. 6 ЖК РФ. Например, вы вправе требовать проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое обладает определенной компетенцией: например, определяет порядок использования общего имущества в многоквартирном доме. Вопрос: Особенно меня заинтересовала такая форма, как ТСЖ ВСК (вновь создаваемый кондоминиум). Для того, что бы привлечь застройщика (инвестора) пользоваться этой формой организации необходимо предоставить ему возможность избежать действие закона 214-ФЗ "О долевом строительстве" путем заключения одного договора долевого участия с ТСЖ ВСК на все жилые помещения (квартиры). А как же само ТСЖ ВСК будет продавать, распределять или включать в число членов ТСЖ заинтересованных лиц? По договорам долевого участия, по договорам паенакопления или по иным договорам. Или я совсем не правильно понимаю? Если есть возможность переправьте типовой договор между ТСЖ ВСК и членом ТСЖ. Ответ: Избежать действия ФЗ «О долевом строительстве» можно только в одном случае, если заказчиком строительства будет ЖСК, а инвесторы соответственно его членами. ТСЖ вообще не может быть стороной по договору инвестирования, строительного подряда и т.п. ТСЖ – некоммерческая организация для управления многоквартирным домом, только для этих целей оно и создается, а не для целей строительства. По новому ЖК во вновь строящемся доме создать ТСЖ застройщик не может, но могут будущие собственники квартир, т.е. инвесторы, которые заключили договор об инвестировании с застройщиком. Вопрос: У нас новостройка. Дом сдан но
собственность на нас не оформлена. ТСЖ зарегистрировано застройщиком;
соответственно, им же подтянута обслуживающая организация, которая
занимается поборами и ничего не делает. Ответ: Поскольку ТСЖ в вашем доме уже создано, вам не нужно регистрировать новое ТСЖ. Необходимо для начала переизбрать органы управления ТСЖ (Правление, Председателя правления). А потом расторгнуть договор с управляющей компанией, которая обслуживает дом, разобраться с рестораном и магазином (в случае, если магазином занята и используется общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а ресторан собираются строить на земельном участке, который был отведен под строительство дома). Но, так как вы еще не являетесь собственниками квартир в доме, вы не можете провести собрание членов ТСЖ и переизбрать его правление, а также провести собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором решаются вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (земельным участком, техническими подвалами и т.п.). Так что, ситуация не из приятных и будет оставаться таковой, пока вы не оформите права на ваши квартиры и не поменяете власть в доме. Единственно, что пока можно делать, это бороться с поборами. Например, необходимо установить на каком основании собираются деньги с жителей, если они в перечне услуг, оказываемых управляющей компанией по техническому обслуживанию дома, соответствуют ли они договору между управляющей компанией и ТСЖ. Не завышает ТСЖ тарифы на тепло, горячее и холодное водоснабжение, вывоз мусора, техническое обслуживание, которые установлены Постановлением Правительства Москвы № 863-ПП от 07.12.04. Если да, то вопрос можно решить полюбовно, через суд или прокуратуру через возбуждение уголовного дела, если имеют место быть ничем не мотивированные поборы. Вопрос: Я стала собственником в многоквартирном старом доме на Новой Башиловке, где жители еще не все приватизировали свои квартиры. Кто будет обслуживать наш дом? Могу ли я рассчитывать на создание ТСЖ с участием тех людей, кто стал собственником? Или нам дожидаться, когда в доме приватизируются все квартиры? Ответ: Ваш дом будет обслуживать та организация, которая победит в конкурсе на управление вашим домом. Конкурс с 2006 г. будет проводить районная управа со всеми вытекающими из этого последствиями; т.е. скорее всего его выиграет тот же ДЕЗ, которая вас сейчас обслуживает. Если вы создадите ТСЖ, у вас будет право самим выбрать управляющую компанию. Для создания ТСЖ не обязательно, чтобы все квартиры в доме были приватизированы. Достаточно чтобы за создание ТСЖ проголосовали не меньше 50 % голосов всех собственников помещений (жилых и нежилых) многоквартирного дома. Голоса рассчитываются, исходя из метража принадлежащего собственнику помещения. Вопрос:
Мы создаем ТСЖ в МО. Строительная компания создала ЖКО которое управляет
нашим домом (с огромными нарушениями). И в процессе избрания
инициативной группы и проведения собраний собственников жилья они чинят
препятствия, мотивируя это тем, что они являются собственниками
технических помещений (подвал, чердак). Вопрос: как правильно считаются
голоса при создании ТСЖ (выборе инициативной группы) по колличеству
собственников, или по колличеству собственности на площадь? И на сколько
правомерна собственность на Ответ: Голоса на собрании собственников помещений многоквартирного дома при создании ТСЖ пропорциональны размеру принадлежащих этому собственнику помещений. Технические подвалы, чердаки, другие места, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование являются общей долевой собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома (п.1 ст. 36 ЖК РФ). Вопрос: Подскажите с чего начать создание ТСЖ? Нужна ли лицензия для производства работ? Все ли жильцы дома должны стать членами или кто с кем хочет заключает договора? Как в таком случае надо производить различные ремонты? Ответ: С создания инициативной группы (5-6 человек). Лицензия для управления домом больше не нужна. Кто не захочет вступать в ТСЖ, с тем ТСЖ обязано заключить договор на предоставление коммунальных услуг. Смета расходов и заключение подрядных договоров на ремонт общего имущества, проведение ремонта своими силами относится к ведению ТСЖ . Вопрос: Застройщик оформил в собственность подвалы дома (получил гос.регистрацию как нежилые подвальные помещения) , и сейчас продает их и сдает в аренду. При этом под правление ТСЖ не выделено никакого помещения. Какие документы позволят ТСЖ отстоять свои подвалы? Ответ: Вам необходимо судиться. Шансы есть, если застройщик продал вашу общую долевую собственность, т.е. технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в вашем доме оборудование. Вопрос: подскажите, пожалуйста, должен ли собственник квартиры в многоквартирном доме, в котором создан ТСЖ, оплачивать жилье в соответствии с тарифами, установленными на собрании жильцов, в случае , когда сам собственник не является членом ТСЖ и с данными тарифами не согласен (так как считает их неоправданно завышенными). Должен ли он оплачивать те услуги, которыми не пользуется, так как в квартире никто не проживает (напр, охрана территории, пользование водой, вынос мусора и т.д.) Имеет ли право управление ТСЖ взимать квартплату с жильцов дома наличными деньгами? Ответ: платежи собственника помещений в многоквартирном доме разделяются на 2 части: плата за содержание общего имущества и плату за коммунальные услуги. Первая в соответствии со п.8 ст. 156 ЖК РФ определяется органами управления жилищным товариществом (еще одна мотивация для вступления в товарищество). Размер платы за коммунальные услуги в ТСЖ не может превышать тарифы установленные субъектами федерации. Плата за содержание общего имущества в доме несет каждый собственник, вне зависимости от того, член он ТСЖ, или нет, пропорционально доле в общем имуществе, которая определяется исходя из размера принадлежащего ему помещения. Охрана территории относится к первой категории платежей и не может изменяться в зависимости от того, живете вы в доме или нет, если иное не определено органами управления ТСЖ. Что касается платы за воду и вынос мусора, то данные услуги могут быть перерассчитаны, исходя из их фактического потребления. Поскольку ТСЖ оказывает услуги собственникам жилья за наличный расчет, кассовый чек должен выдаваться потребителю услуг обязательно, или оплата должна производиться через банковский счет товарищества. В противном случае возникает налоговая ответственность за нарушение кассовых операций, т.е. штраф и пени. Вопрос: Можно ли
создавать ТСЖ застройщикам в частном секторе на вновь Ответ: можно, только таким правом по новому ЖК обладают только будущие собственники помещений в многоквартирном доме. Вопрос: Скажите пожалуйста, Общее собрание ТСЖ приняло решение 8 лет назад о начислении платы за жилье по общегородским тарифам. Дом оборудован общим счетчиком тепла, горячей и холодной воды. ТСЖ, как юридическое лицо, оплачивает коммунальные услуги на основании показаний вышеуказанных счетчиков, а с нас взымает плату по тарифам без учета показаний этих счетчиков. Об экономии речи никогда не шло, нам всегда говорили и ревизионная комиссия в том числе, что получается "примерно одинаково". Плата за ремонт и содержание общего имущества начисляется так же по городским тарифам, а затем под нее подгоняется смета расходов. Я с этим не согласна, что можно предпринять в этом случае? Членом ТСЖ я не являюсь. Ответ: вы можете
вступить в ТСЖ (достаточно заявления) и таким образом влиять на
деятельность ТСЖ, а лишний обязанностей в связи с этим у вас не
появляется или защищать ваши права в суде, хотя не очень понятно какие
нормы нарушило ТСЖ, исчисляя квартплату из средней нормы потребления по
городским тарифам. Думаю, если вы поставите индивидуальный счетчик воды,
вам будет легче аргументировать вашу позицицию по платежам за воду. В
остальном, вы должны рукодствоваться решениями собрания членов ТСЖ или
признавать их недействительными в судебном порядке. Вопрос: Какова ответственность члена ТСЖ за неисполнение своих обязанностей? Ответ: Обязанность внесения платы за содержание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги является обязанностью не только члена ТСЖ, так и любого другого собственника помещения в многоквартирном доме. Ответственность установлена п. 14 ст. 155 ЖК РФ (пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки).
|
|
|
