Как вступить или войти в ТСЖ?

Что такое ТСЖ? Плюсы и минусы.

Теперь это место знают многие. Особенно хорошо с ним знакомы те, кому к великой и нескончаемой радости довелось купить квартиру в новостройке. Хочешь не хочешь, а в ТСЖ войдешь. Все новые дома - это товарищества собственников жилья. Такое звучное и казалось бы уже привычное нашему уху слово все еще будоражит умы собственников. Отчего же так боятся ТСЖ? От того ли, что товарищество собственников жилья - это высокие квартплаты и столь же высокая ответственность? Эмоций в данном деле гораздо больше, чем знания реальной ситуации. Не пора ли разобраться в наших потаенных квартирных страхах?

Для начала следует определиться в том что такое ТСЖ, а что такое КОНДОМИНИМУМ. Понятия эти, как ни странно, зачастую путают и даже считают синонимами. Но есть закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, в соответствии с которым нам всем следует знать - «товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса не-движимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом». Говоря проще, жильцы-собственники объединяются для того, чтобы активно влиять на решение всех вопросов, связанных с управлением домом. При этом ТСЖ - управляющая организация, а кондоминиум - объект управления, сам дом и относящаяся к нему земля. Все запутанно? Да, разобраться в хитросплетениях закона и реальности под силу разве что профеcсионалу. О плюсах и минусах ТСЖ - председатель правления ТСЖ «Трехпрудный» Евгения Юнисова и генеральный директор издательства «Тысяча Советов о Жилье» Владимир Туткевич.

ВЛАДИМИР ТУТКЕВИЧ: Регистрация кондоминиума - долгий и дорогостоящий процесс. И главный камень преткновения - земля рядом с домом. Естественно, жильцам выгодно, чтобы участок был как можно больше. Однако существуют определенные нормы, которые несколько раз менялась, сейчас можно регистрировать кондоминиум даже по границе здания. На практике ТСЖ чаще всего возникают, когда кондоминиум еще не зарегистрирован, и осуществляют свои функции в «урезанном» режиме.

Вопросами текущего управления занимаются правление и председатель ТСЖ. Ревизионная комиссия обязана осуществлять контроль документов и отчитываться перед собранием жильцов. Избрание правления, председателя и ревизионной комиссии, а также наиболее важные вопросы деятельности товарищества находятся в ведении общего собрания его членов. ТСЖ могут возникать двумя путями. Наиболее распространено создание товарищества «сверху» — застройщиком в новых домах. Для новостроек установлен двухлетний гарантийный срок, и на его протяжении застройщик стремится контролировать ситуацию в здании. Удобнее всего это сделать, взяв на себя функции управляющей компании.

В течение двух лет собственники могут привлечь застройщика для исправления недостатков. А по истечении гарантийного срока строительной компании уже не так болезненно передавать здание жильцам, что и происходит. К этому же сроку жильцам обычно удается оформить права собственности.

Другой путь создания ТСЖ - инициатива «снизу». В этом случае жильцы дома сами принимают решение взять на себя функции управления. Чаще всего это происходит под давлением внешних обстоятельств: из-за неудовлетворительной работы ДЕЗов и РЭУ или, как это произошло с ТСЖ «Трехпрудный», из-за угрозы расселения.

ЕВГЕНИЯ ЮНИСОВА: В 1991 г. наш дом был признан аварийным и передан группе «Мост» для расселения и реконструкции. Мы объединились в борьбе за дом. Главной проблемой было большое количество коммуналок, расселение которых к 1990 г. практически остановилось. Мы подготовили свою программу расселения, которая заработала после начала приватизации. Наша программа была принята властями - это был период расцвета демократии. Пришлось провести большую разъяснительную работу среди жильцов, объяснить, что если этот процесс пойдет рыночным путем, то у них появится возможность выбора. Другой проблемой были ветхие коммуникации, но мы нашли резервы для их восстановления.

Принимая решение о создании ТСЖ в уже существующем доме или покупая квартиру в новостройке, где организуется ТСЖ, необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы, которые приносит человеку вступление в ТСЖ.

(-) Более высокие эксплуатационные платежи.

Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение «скинуться» на благоустройство или другие цели. Когда речь идет об устройстве парковки, установке замка или найме консьержа, это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором.

(+) Возможность влиять на политику управляющей компании.

Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Интересно, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.

ЕВГЕНИЯ ЮНИСОВА: В нашем доме состоятельные жильцы спокойно относятся к тому, что кто-то отказывается принимать участие в общих дорогостоящих проектах, и берут бремя расходов на себя. В то же время за содержание парковки, например, платят 75% жильцов - это очень высокий показатель для необязательных платежей. А вот в новых домах, где социальный состав жильцов однороден, могут возникать споры о расходах на содержание общего имущества. Там все в равных условиях, все платежеспособны, но одни хотят платить, а другие - нет.

(-) Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами.

Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.

ЕВГЕНИЯ ЮНИСОВА: За четыре года мы ни разу не получили от города причитающихся нам денег. Это приблизительно 1 млн руб. в год, что составляет треть всего бюджета нашего ТСЖ. Похоже, что установка не платить ТСЖ положенные бюджетные дотации поддерживается главой управы и префектом. Для того чтобы зала-тать эту дыру в нашем бюджете, мы находим возможность зарабатывать.

(+) Возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.

Важное преимущество ТСЖ - право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.

(-) Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов.

Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа.

ЕВГЕНИЯ ЮНИСОВА: Среди нашего персонала есть «разговорщики», которые разъясняют жильцам решения правления и собрания, распространяют информацию о наших проектах. Проще всего это делать тем, кто каждый день встречается с жильцами, - консьержам, дежурным на воротах. Они раздают желающим протоколы собраний, квитанции на оплату, сами собирают деньги на свою зарплату (это маленькая хитрость - труднее всего отказать человеку, с которым встречаешься каждый день).

(+) Возможность выбирать экс-плуатирующую компанию и контро-лировать качество ее работы.

Главная задача ТСЖ - обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решения этой задачи есть несколько путей:

Если ДЕЗ работает хорошо - редкий случай, - можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу.
Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает.
ДЕЗ работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками - либо с теми же, с которыми работала ДЕЗ, либо с другими, качество работ и расценки которых устраивают товарищество.
Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.

ЕВГЕНИЯ ЮНИСОВА: Сейчас мы обслуживаем около десятка домов, не считая нашего. Кроме того, предлагаем услуги как строительно-ремонтная организация и согласовываем перепланировки, работаем как агентство недвижимости, поскольку имеем большой опыт по расселению коммуналок. Когда жильцы нашего дома хотят сделать ремонт в подъезде, мы предлагаем им оплатить материал, а все работы берем на себя.

ВЛАДИМИР ТУТКЕВИЧ: Возможность взять на себя те или иные работы по эксплуатации дома зависит от развитости ТСЖ, от сложности коммуникаций и от площади здания. Работа эксплуатирующей организации полного цикла становится рентабельной, если она обслуживает не менее десяти домов.

(+) Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор.

Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе - все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Без всякого преувеличения, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.

Жилой фонд Москвы насчитывает около 39 000 домов. Товарищества собственников жилья созданы только в 1000. Сюда можно прибавить еще 2500 ЖСК, на которые также распространяется Закон о ТСЖ. Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы - ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.